Utrecht wordt enclave voor starters en lucky few?

woningmarkt-utrechtDe huidige populariteit van de stad leidt tot wild west taferelen. De woningprijzen stijgen de pan uit en kopers betalen gerust tot €50.000 bovenop de vraagprijs. Met een groeiprognose van +33.000 huishoudens in de gemeente Utrecht tot 2030 en een beperkte plancapaciteit lijkt er geen einde te komen aan deze druk op de Utrechtse woningmarkt. Wat doet de gemeente Utrecht hieraan? En wie profiteert?

Stijging aantal huishoudens en krappe markt stuwt prijzen op…

Woningen worden in Amsterdam en Utrecht veelal voor prijzen vér boven de vraagprijs verkocht. Als een woning op Funda verschijnt, is hij vaak al verkocht onder voorbehoud. We hebben voor twee typen huishoudens hun maximale leencapaciteit berekend en het bijpassende Utrechtse woningaanbod in kaart gebracht. Arnoud en Susanne, een hoogopgeleid stel van 30-35 jaar zonder kinderen, zoeken een grondgebonden woning met minimaal 80 m2 woonoppervlak. Met hun inkomens van €50.000 en € 30.000 kunnen ze maximaal €400.000 lenen. In augustus 2016 werden er in gemeente Utrecht + Vleuten-De Meern 422 van zulke woningen in de bestaande bouw aangeboden op Funda. Echter, hiervan waren 215 al verkocht onder voorbehoud, 14 onder bod en slechts 195 beschikbaar (waarvan 70 in Leidsche Rijn/Vleuten-De Meern). In de populaire wijken zoals Oudwijk, Wittevrouwen en Tuindorp is het aanbod aan beschikbare woningen al helemaal schaars. Maar Arnoud en Susanne mogen zich nog gelukkig prijzen als we het vergelijken met Peter en Chantal: zij kunnen met hun inkomens van €35.000 + €20.000 maximaal €235.000 lenen, en probeer dan maar eens een grondgebonden woning met meer dan 80 m2 woonoppervlak te vinden in de gemeente Utrecht: er stonden er in augustus in totaal 68 woningen op Funda die aan die eisen voldoen, en hiervan waren er 38 al verkocht onder voorbehoud… Op de kaart hieronder zijn alleen de daadwerkelijk beschikbare woningen voor beide type huishoudens geplot. Het is duidelijk: Peter en Chantal zijn dus vooral aangewezen op Nieuwegein en Maarsen, in Utrecht is de kans op slagen zeer klein.

Woningmarkt Utrecht

Het ziet er niet naar uit dat er op korte termijn verandering komt in deze ontwikkeling. Prognoses van de huishoudensontwikkeling laten zien dat het aantal huishoudens in de gemeente Utrecht zal toenemen van 175.000 in 2016 naar 208.000 in 2030, een toename van een krappe 20% (bron: ABF Socrates). Dat betekent dat er voor 33.000 huishoudens huisvesting zal moeten worden gevonden. Als we alle toekomstige woningbouwplannen voor de regio Utrecht optellen, komen we uit op een krappe 20.000 woningen in plancapaciteit tot 2030 (bron: Woningmarktmonitor Utrecht). Dit is veel minder dan de 33.000 huishoudens die er volgens de prognose van ABF tot 2030 bij zullen komen alleen al in de gemeente Utrecht. Deze 20.000 woningen zijn bovendien verspreid over de hele regio Utrecht! De huidige plannen zijn dus in kwantitatieve zin bij lange na niet genoeg om de huishoudensgroei op te vangen. Daarnaast is er een kwalitatieve mismatch tussen de woonmilieus van de plannen en de woonmilieus waar vraag naar is: er is vooral een gebrek aan plannen in kleinstedelijke woonmilieus. Opvallend is dat de vraag naar centrum-stedelijk plus en centrum-stedelijke woonmilieus – de appartementenmilieus waar de gemeente met haar verdichtingscredo op inzet – juist verhoudingsgewijs klein is!

En wat doet de gemeente Utrecht? De gemeente Utrecht zoekt de oplossing in inbreiding: “Onze keus is die groei te faciliteren door inbreiding met als basis het koesteren en versterken van de huidige kwaliteit van Utrecht. […] We zien ook dat de stad voor zo’n benadering voldoende ruimte biedt” (Ruimtelijke Strategie 2016 gemeente Utrecht, p.11). Ook op de Utrechtse Woningmarktbijeenkomst van 29 juni j.l. werd dit door de wethouder nog eens onderstreept. Hierbij zetten ze vooral in op de grootschalige locaties Merwedekanaalzone en het Jaarbeursterrein met de focus op studentenwoningen en appartementen. Dit betekent dat het voor huishoudens die een grondgebonden eengezinswoning zoeken, het nog lastiger zal worden om een woning te vinden. In de komende jaren zal vanwege de huishoudensgroei de concurrentie op de woningmarkt nog steviger worden, terwijl er nauwelijks nieuw aanbod voor deze doelgroep bijkomt.

…maar het probleem lost zich vanzelf op?

Als de prijzen zo door blijven stijgen zullen de mensen vanzelf weer de stad verlaten, simpelweg omdat een woning in de stad onbetaalbaar wordt. Alleen die huishoudens die het kunnen betalen, kunnen in de stad blijven wonen en dat werkt verdringing en segregatie in de hand. Arnoud en Susanne kunnen het nog even volhouden in de race om een grondgebonden woning vanwege hun comfortabele financiële positie, maar Peter en Chantal zullen hun heil elders moeten zoeken.

Het lijkt erop dat de gemeente Utrecht het niet zo erg vindt dat de gezinnen in toenemende mate weer de stad uit worden gedreven. Zo lost het probleem in Utrecht zich immers vanzelf op. Utrechtse jonge gezinnen zoals Peter en Chantal zullen dan gewoon weer in Nieuwegein gaan wonen, waar wèl betaalbare eengezinswoningen staan. Zoals het ‘hoort’. Dat dat misschien niet het woonmilieu is waar die mensen eigenlijk in zouden willen wonen, maakt kennelijk niet uit. Wonen in Utrecht is blijkbaar gereserveerd voor de lucky few, namelijk de studenten/starters die in een nieuwbouw-studenten appartement willen wonen, of de mensen met zulke diepe zakken dat ze de dure woningen in de bestaande bouw kunnen betalen. Natuurlijk, de keuze voor een woning en woonlocatie betekent altijd een kwestie van concessies doen, maar met dit woonbeleid wordt het aanbod, dat nu al zo beperkt, voor veel doelgroepen nog kleiner.

Bovenlokale afstemming

Wat nodig is, is dat op bovenlokaal niveau afspraken worden gemaakt over hoe en waar die enorme woningvraag gaat landen in de regio. Gewoon je ogen sluiten en wachten tot de mensen vanzelf weer gaan uitwijken naar de randgemeenten is geen duurzame oplossing, ook omdat je daarmee het probleem over de schutting kiepert. Laat de regio Utrecht een voorbeeld nemen aan de Metropoolregio Amsterdam, waar wel voortvarend wordt samengewerkt om een oplossing te vinden voor het eveneens gigantische woningvraagstuk aldaar.

Josje Hoekveld en David Kraan

 

5 gedachten over “Utrecht wordt enclave voor starters en lucky few?

  1. Goede analyse. Maar dit is al zo lang gaande! Cartesiusdriehoek? 2400 appartementen. Niets grondgebonden. Met ons budget van €500.000,- is het (een luxeprobleem) ook heel lastig.

    • Klopt! Het is bij dit krappe aanbod sowieso al erg moeilijk om aan een woning te komen in Utrecht. Daarom is het ook zo’n gemiste kans voor de stad Utrecht als in de Cartesiusdriehoek en vergelijkbare herontwikkelingslocaties weer een eenzijdig appartementenmilieu voor een beperkt aantal doelgroepen wordt ontwikkeld.

  2. Er wordt verwezen naar Metropoolregio Amsterdam als goed voorbeeld hoe het anders (beter) kan. Er wordt echter niet uitgelegd hoe ze het daar aanpakken en waarom dat zo goed werkt. Bovenlokale afstemming: wat voor afspraken zijn er dan gemaakt (concreet). Dat zou ik graag willen weten.

    • Beste Evelien, dank voor je reactie. In zowel de MRA als de U10 is de samenwerkingsvorm informeel en niet-bindend. De samenwerking is gebaseerd op vrijwilligheid. Een verschil is de pro-actieve houding van de MRA in vergelijking met de U10. De MRA kiest ervoor om woningbouwafspraken te maken op MRA-niveau en die per deelregio uit te werken, waarbij de provincie een coördinerende rol heeft. In de zogenaamde Regionale Actieprogramma’s Wonen (RAP’s) worden met de regiogemeenten uit de desbetreffende deelregio hele concrete afspraken gemaakt over woningaantallen, locaties en huisvesting van doelgroepen.
      Bij de U10 coördineert de provincie ook de woningbouw maar doet dat in principe per gemeente afzonderlijk door een gemeentelijke Ruimtelijke Agenda op te stellen. De provincie moet zo een zekere samenhang tussen de verschillende gemeentes borgen. Deze samenwerkingsagenda is geen juridische overeenkomst of nieuw beleidsdocument, maar een overzicht van ontwikkelopgaven die de provincie samen met de gemeente wil realiseren. Door deze meer individuele aanpak wordt het gevoel van samen het probleem oplossen natuurlijk niet bevorderd. En het gevoel van een gedeelde ‘probleem’-verantwoordelijk is nou juist net wat nodig is om deze enorme opgave aan te kunnen gaan. De lusten en de lasten delen, en elkaar ook wat gunnen. Overigens is het wel positief dat bijv. Houten, Bunnik en Wijk bij Duurstede wél de handen ineen hebben geslagen om een gezamenlijke Ruimtelijke Agenda op te stellen. Binnen de U10 is “…het doel om samen te verkennen of en waar meerwaarde schuilt in samenwerking.” Dat is natuurlijk een groot verschil van insteek met de MRA. Er is wel een Bestuurstafel Wonen binnen de U10, en daarbinnen worden afspraken gemaakt over o.a. de uitbreiding van voorraad sociale huurwoningen. Ook is opdracht gegeven voor een locatieonderzoek naar de ruimte voor woningbouw in de regio. Dat is een positief signaal en hopelijk zal dat op termijn ook leiden tot een meer gezamenlijk afgestemde aanpak.
      Een tweede verschil is dat het woonbeleid in de MRA zeer doelgroep-gericht is, terwijl in Utrecht vooral locatie-gericht is. In de MRA wordt geprobeerd te bouwen voor een breed palet aan doelgroepen, wat betekent dat je niet alleen in de binnenstad gaat bouwen (wel bij voorkeur), maar ook daarbuiten. Niet iedereen wil immers in de binnenstad wonen. In Utrecht wordt vol ingezet op binnenstedelijk ontwikkelen, en daarbuiten wordt in principe niet gebouwd. Daarmee wordt geen rekening gehouden met de woonwensen van een groot deel van de huishoudens.

  3. Uitstekende analyse, helder verwoord. Door het realiseren van méér grondgebonden eengezinswoningen in kleinstedelijke woonmilieus (dus niet in het weiland) komt de doorstroming op gang. Met als gevolg nieuwe kansen voor Arnoud en Susanne, Peter en Chantal. Dat zeg ik als inwoner van de stad Utrecht, maar ook als Investmentmanager bij de Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht. OMU is in 2011 opgericht door de provincie Utrecht met als taak om ruimte te bieden aan de nieuwe economie door het herstructureren van verouderde bedrijventerreinen en de transformatie van leegstaande kantoorpanden. Wij helpen eigenaren, initiatiefnemers en overheden graag bij hun zoektocht naar haalbare plannen voor transformatie. Dat hoeft niet per sé herbestemming te zijn, maar kan ook door middel van sloop t.b.v. nieuwbouw. En niet alleen in de vorm van appartementen voor studenten en starters, maar juist ook in de vorm van woonruimte voor andere doelgroepen, om de zo gewenste doorstroming op gang te brengen. Nogmaals dank voor het heldere artikel.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *