Woonomgeving naar wens van de klant

Een woon- en leefomgeving realiseren van hoge kwaliteit terwijl de markt onder druk staat, is niet eenvoudig. Toch blijft dat het streven van gebieds- en vastgoedontwikkelaar AM regio Utrecht bij de realisatie van de nieuwe wijk Haarzicht. “Maximale waarde is alleen te realiseren als je vanaf het begin met kopers en andere belanghebbenden samen optrekt”, meent ontwikkelingsmanager Hugo Nijhoff.

Verdichten en beknibbelen op de inrichting. Als de markt onder druk staat, zijn dat vaak de eerste bezuinigingsmaatregelen die publieke en private partijen nemen.
“Het gevaar is dat je daarin snel wordt meegezogen’’, vertelt Hugo Nijhoff van AM Utrecht. Toch wil de ontwikkelingsmanager van het project Haarzicht, een locatie ten noordwesten van Vleuten, waar medio 2014 gestart wordt met de bouw van circa 540 woningen, die kant niet op. “We willen een woonomgeving creëren zoals de consument die graag ziet en toekomstwaarde heeft. Dat verhoogt immers de verkoopbaarheid van het project.”

Crowdsourcing
Om inzicht te krijgen in de woonwensen van de toekomstige bewoners van Haarzicht, ging AM Utrecht in 2011 voor het eerst met crowdsourcing aan de slag door de website www.zoveelmensenzoveelwensen.nl open te stellen. Crowdsourcing heeft het voordeel dat in een relatief korte tijd op goedkope wijze een groot aantal respondenten bereikt wordt. Een kleine driehonderd personen namen op de website de moeite een enquête in te vullen. Zij gaven antwoord op vragen naar onder andere hun voorkeuren voor woningtypen, soorten dakbedekking en welke voorzieningen de wijk zou moeten bieden. Ook kregen de respondenten kwesties voorgelegd over de inrichting van de openbare ruimte, welke vorm en functie groenvoorzieningen moeten hebben en hoe de inrichting van het straatprofiel eruit moet zien.

Het bleek dat een ruime meerderheid (zeventig procent) van de toekomstige bewoners van Haarzicht kiest voor een dorps woonmilieu met een landschappelijk karakter. De geënquêteerden waarderen een wat grotere privékavel hoger dan een ruim opgezette openbare ruimte. Ook hechten ze aan een eigen voortuin en zien ze liever mooie bomen dan dure designstraatlantaarns. Na het in kaart brengen van de voorkeuren van de consument, is het aan de stedenbouwkundig architect om deze wensen in te passen in het stedenbouwkundig plan.

Niet eenvoudig
“Dat betekent niet dat alle wensen eenvoudig te realiseren zijn”, tekent Nijhoff aan. Het komt bijvoorbeeld voor dat wensen niet overeenkomen met de gemeentelijke eisen waaraan de ontwikkelaar moet voldoen. Zo geven bewoners van Haarzicht aan dat zij behoefte hebben aan een meer informele inrichting van de openbare ruimte. “In plaats van trottoirs en stoepen met tegels, zien ze liever meer half-verhardingen. Maar als een dergelijke inrichting niet voldoet aan de gemeentelijke voorschriften, dan zullen we daarover met de gemeente nog in discussie moeten”, vertelt Nijhoff. “De enquêteresultaten zijn dan een steun in de rug om veranderingen in de openbare inrichting te bewerkstelligen.”

En soms hebben mensen wensen die gewoon te duur zijn om te realiseren. “Binnen datgene wat mogelijk is, zullen we het maximale eruit halen. We willen immers zoveel mogelijk aansluiten op het beeld dat de consument graag ziet”, zegt de ontwikkelaar. “Maar uiteindelijk heeft een project een gesloten exploitatie en wegen kosten en baten tegen elkaar op.”

In een enkel geval heeft AM Utrecht de consumenten ook gevraagd wat ze overhebben voor een bepaalde inrichting. Voor de aanplant van volwassen bomen in de openbare ruimte blijken bewoners van Haarzicht circa €3000 extra te willen betalen. “Toch stellen we consumenten dat soort vragen nog maar in beperkte mate”, vertelt Nijhoff. “Bewoners hebben niet of nauwelijks een beeld van hoe de kosten voor de inrichting van de openbare ruimte worden doorvertaald in de woningprijs. We zijn daar nog wat terughoudend in.” Maar het is zeker interessantom te kijken hoe consumenten reageren op een dergelijke koppeling, vindt de ontwikkelaar. Hij vraagt zich bijvoorbeeld af tegen welke kosten mensen invloed willen uitoefenen op de openbare ruimte en wat dan nog een acceptabele prijs is. Nijhoff ziet de aandacht voor de eigen kavel, maar ook voor de inrichting van de omgeving, bij consumenten steeds groter worden.

Over grenzen heen
De ontwikkelingsmanager denkt dat, mede door de crisis, de bereidheid van mensen om over hun eigen grenzen heen te kijken groter is geworden. Dat geldt niet alleen voor particuliere consumenten, maar ook voor belangencollectieven en overheden, heeft Nijhoff ervaren.

Zo ontwikkelt Natuurmonumenten op dit moment aan de westkant van Vleuten het natuur- en recreatiegebied het Wielrevelt. Een deelgebied dat direct naast Haarzicht ligt en nu nog een agrarische functie heeft, moet in de nabije toekomst hiervan een onderdeel worden. Maar het is nog maar de vraag of Natuurmonumenten dit laatste stukje grond, dat nu nog in handen is van de ontwikkelaars, kan aankopen. Door bezuinigingen bij de overheid heeft Natuurmonumenten minder subsidiegelden tot haar beschikking. “Voor Haarzicht en haar toekomstige bewoners is het van belang dat dat nieuwe natuur- en recreatiegebied er komt”, beseft AM Utrecht. “Maar als partijen nu niet samen optrekken, komt het er niet.” Om toch tot een oplossing te komen, stelt de ontwikkelaar voor om bijvoorbeeld groen tegen rood uit te ruilen. De gebiedscommissie Stad en Land Utrecht, waarin bestuurders en organisaties uit de gemeente Utrecht samenwerken, heeft zich al positief uitgesproken over de ruil tussen rode en groene grond en ondersteunt het onderzoek naar de mogelijkheden. “Wanneer de ontwikkelaars van Haarzicht een beperkt aantal woningen mogen bouwen in het overgangsgebied, komt er geld vrij voor de realisatie van het laatste stukje natuur en leveren we als ontwikkelaars op deze manier een bijdrage”, stelt Nijhoff. “En uiteindelijk is daar iedereen bij gebaat. Maximale waarde is alleen te realiseren als je bereid bent om ook met andere belangenpartijen samen op te trekken. En dat geldt niet alleen in tijden waarin het economisch minder gaat.”

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Verplichte velden zijn gemarkeerd met *